1. Grunderwerbssteuer / Mehrwertsteuer bei direkter Übertragung eines Grundstücks
Die Übertragung einer in Spanien liegenden Immobilie (zum Beispiel Grundstück, Haus mit Grundstück, Wohnung oder Gewerbeimmobilie) unterliegt der spanischen Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Onerosas). Als Bemessungsgrundlage gilt der Wert der von den Parteien in der Erwerbsurkunde festgelegten Gegenleistung, es sei denn, der Verkehrswert der Immobilie ist höher. Im letzteren Falle gilt als Bemessungsgrundlage der Verkehrswert der Immobilie. Die Steuersätze werden von den regionalen Behörden von Zeit zu Zeit festgelegt. Der allgemeine Steuersatz liegt derzeit je nach Region zwischen 6 und 11 Prozent.
Die Grunderwerbsteuer ist Teil der Anschaffungskosten der Immobilie. Erfolgt die Übertragung der Immobilie durch einen Mehrwertsteuerpflichtigen, der im Rahmen seiner gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit handelt, unterliegt der Vorgang nicht der spanischen Grunderwerbsteuer, sondern der Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido), es sei denn, es handelt sich um einen von der Mehrwertsteuer freigestellten Vorgang, d.h., um die Übertragung: (i) eines landwirtschaftlichen oder nicht bebaubaren Grundstückes, (ii) oder eines neugebauten oder erneuerten Gebäudes nach seiner ersten Benutzung, d.h. nach Ablauf von zwei Jahren nach seinem Bau oder Erneuerung.
Die von der Mehrwertsteuer freigestellten Vorgänge unterliegen der Grunderwerbsteuer. Ist der Erwerber auch mehrwertsteuerpflichtig, kann er jedoch im Falle der Übertragung eines neugebauten oder erneuerten Gebäudes nach seiner ersten Nutzung auf die Mehrwertsteuerfreistellung in der Erwerbsurkunde verzichten. Anders als die Grunderwerbsteuer bedeutet die Mehrwertsteuer für den Erwerber keinen Aufwand, wenn dieser auch mehrwertsteuerpflichtig ist, da in diesem Fall ein voller Anrechnungsanspruch besteht. Der anwendbare Mehrwertsteuersatz beträgt 21 Prozent. Der Steuersatz beträgt jedoch 10 Prozent im Falle der Übertragung von Wohnungen, einschließlich der damit verbundenen Garagen (maximal 2 Einheiten pro Wohnung). Unterliegt die Übertragung einer Immobilie der Mehrwertsteuer, wird zusätzlich die spanische Vertragssteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) fällig. Als Bemessungsgrundlage gilt wiederum der Wert der von den Parteien in der Erwerbsurkunde festgelegten Gegenleistung bzw. der Verkehrswert der Immobilie, wenn letzterer höher ist. Der Steuersatz der Vertragsteuer wird ebenfalls von den regionalen Behörden festgelegt und liegt derzeit zwischen 0,75 und 2,5 Prozent. Die Vertragssteuer bildet Bestandteil der Anschaffungskosten der Immobilie.
2. Grunderwerbssteuer/Mehrwertsteuer bei indirekter Übertragung
Die spanische Grunderwerbsteuer beziehungsweise Mehrwertsteuer findet auf die Übertragung von Anteilen oder Aktien an Gesellschaften Anwendung, wenn als Folge der Übertragung:
a) eine natürliche Person die Kontrolle über eine in Spanien oder im Ausland ansässige Gesellschaft erhält, deren Vermögen mindestens zu 50 Prozent aus in Spanien liegenden Immobilien besteht, die nicht betrieblichen oder beruflichen Tätigkeiten gewidmet sind, beziehungsweise wenn beim vorherigen Bestehen dieser Kontrolle die Beteiligung an der Gesellschaft erhöht wird;
b) eine natürliche Person die Kontrolle über eine in Spanien oder im Ausland ansässige Gesellschaft erhält, deren Vermögen Anteile oder Aktien enthält, welche zur Ausübung der Kontrolle über eine andere in Spanien oder im Ausland ansässige Gesellschaft ermächtigen, deren Vermögen mindestens zu 50 Prozent aus in Spanien liegenden Immobilien besteht, die nicht betrieblichen oder beruflichen Tätigkeiten gewidmet sind, beziehungsweise wenn beim vorherigen Bestehen dieser Kontrolle die indirekte Beteiligung an der Gesellschaft erhöht wird; oder
c) die übertragenen Aktien oder Anteilen als Gegenleistung für die Einlage von Immobilien im Zuge der Gründung von Gesellschaften oder der Erhöhung ihres Kapitals erworben wurden, soweit die genannten Immobilien nicht betrieblichen oder beruflichen Tätigkeiten gewidmet werden und zwischen dem Datum der Grundstückseinlage und dem Datum der Übertragung der Aktien oder Anteilen nicht eine Frist von drei Jahren abgelaufen ist. Als Bemessungsgrundlage gilt der Bilanzwert der übertragenen Aktien oder Anteilen nach Ersetzung der Buchwerte aller verbuchten Vermögensgegenstände durch ihre jeweiligen Marktwerte zum Zeitpunkt der Übertragung. In Bezug auf die anwendbaren Steuersätze siehe Punkt 1 oben.
3. Einbringung einer Immobilie als Kapitaleinlage in eine Gesellschaft
Die Einbringung einer in Spanien liegenden Immobilie in eine in Spanien ansässige Gesellschaft unterliegt der spanischen Gesellschaftssteuer (Impuesto sobre Operaciones Societarias) und unterliegt somit weder der Grunderwerbsteuer noch der Vertragssteuer. Zuletzt ist der Vorgang von der spanischen Gesellschaftssteuer freigestellt. Somit wird im Zuge der Übertragung keine der genannten Steuerfällig. Erfolgt die Einbringung in eine in der EU ansässigen Gesellschaft, findet weiterhin die spanische Grunderwerbsteuer keine Anwendung. In diesem Zuge wird die gegebenenfalls im EU-Staate der Ansässigkeit der Gesellschaft bestehende Gesellschaftssteuer fällig. Die ‘Impuesto de Actos Jurídicos Documentados’ (spanische Vertragssteuer) wird jedoch auf dem Wert der als Kapitaleinlage eingebrachten Immobilie zum allgemeinen Steuersatz fällig. Wird die Einbringung der Immobilie als Kapitaleinlage in eine Gesellschaft vorgenommen, die weder in Spanien noch in der EU ansässig ist, unterliegt der Vorgang der spanischen Grunderwerbsteuer.
4. Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke
Die Gemeindesteuer auf dem Wertzuwachs städtischer Grundstücke (Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) wird auf die Erhöhung des Werts des als bebaubar klassifizierten Grund und Bodens erhoben. Als Steuerpflichtiger gilt der Veräußerer. Die Vereinbarung zwischen den Parteien, dass der Erwerber die Steuer zahlt, bzw. dass sie von beiden Parteien geteilt wird, ist nicht unüblich, sie ist jedoch nur unter den Parteien wirksam. Als Bemessungsgrundlage gilt der zum Datum der Übertragung gültige Katasterwert von Grund und Boden, nach Anwendung eines Prozentsatzes, der mittels der Multiplizierung der Anzahl von Jahren, in denen das Grundstück gehalten wurde (bis maximal 20 Jahren) mit einem Quotient, der zwischen 3 und 3,7 Prozent liegt, festgelegt wird. Der Steuersatz beträgt bis zu 30 Prozent. Die Steuer gilt als abzugsfähiger Aufwand in der Einkommens- bzw. Körperschaftsteuer.
5. Besteuerung der entstehenden Gewinne bei direkter Übertragung
Etwaige Gewinne, die im Zuge der Veräußerung einer in Spanien liegenden Immobilie durch eine in Spanien nicht ansässige natürliche oder juristische Person entstehen, unterliegen der spanischen Einkommenssteuer für natürlichen Personen (Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas, kurz: IRPF), der spanischen Körperschaftssteuer (Impuesto sobre Sociedades) oder der spanischen Einkommensteuer für nicht ansässige Personen (Impuesto sobre la Renta de los no Residentes).
Als Veräußerungsgewinn oder -verlust gilt die Differenz zwischen dem Veräußerungswert und dem Anschaffungswert der Immobilie. Der Anschaffungswert erfasst den beim Erwerb gezahlten Preis, zuzüglich der Kosten und Steuern, die im Zusammenhang mit dem Erwerb angefallen sind, sowie den Betrag der in die Immobilie vorgenommenen Investitionen abzüglich ihrer jeweiligen Abschreibung. Dem Veräußerungswert werden alle im Zuge der Veräußerung getragenen Kosten und Steuern angerechnet. In der Einkommenssteuer der natürlichen Personen werden als Steuersätze 19, 21 und 23 Prozent stufenweise angewandt. In der Körperschaftssteuer liegt der derzeitige Steuersatz bei 25 Prozent und in der Einkommenssteuer der nicht ansässigen Personen bei 19 Prozent.
6. Besteuerung der Gewinne bei indirekter Übertragung
Die Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen oder Aktien an einer in Spanien oder im Ausland ansässigen Gesellschaft, deren Aktivvermögen zu mindestens 50 von Hundert unmittelbar oder mittelbar aus unbeweglichem Vermögen besteht, welches in Spanien liegt, unterliegen der spanischen Einkommenssteuer für natürliche oder juristische Personen, der spanischen Körperschaftssteuer oder der spanischen Einkommensteuer für nicht ansässige Personen, je nach der Art und der steuerlichen Ansässigkeit des Veräußerers.
Als Veräußerungsgewinn oder -verlust gilt die Differenz zwischen dem Veräußerungswert und dem Anschaffungswert der übertragenen Aktien oder Anteile. In Bezug auf die anwendbaren Steuersätze siehe Punkt 5 oben.
Selbstverständlich stehen wir Ihnen bei weiteren Rückfragen zum Thema Besteuerung von Immobilien in Spanien gerne zur Verfügung.
Hinweis: Erstellt wurde dieser Bericht von der Kanzlei Dr. Frühbeck Abogados. Weitere Artikel sowie alle aktuellen Berichte können Sie auf der Webseite der Dependance in Marbella www.anwalt-marbella.com nachlesen.
