Besteuerung von Ferienwohnungen in Spanien
Die Nachfrage nach Ferienwohnungen ist in Spanien in den letzten Jahren weiter rapide gestiegen. Insbesondere Familien aber auch Studenten und Geringverdiener suchen nach solchen Objekten, da diese im Gegensatz zu Hotelzimmern mit einer Küche ausgestattet sind. Entsprechend ist man bei der Verpflegung dann nicht mehr ausschließlich auf die verhältnismäßig teureren Restaurants angewiesen.
Besonders in trendigen Städten wie zum Beispiel Málaga gibt es daher ein großes Angebot an zentral gelegenen Ferienwohnungen, die meistens über Mittler wie Airbnb oder andere Portale angeboten werden. Während die Vermieter von Ferienwohnungen zunehmend der gesellschaftlich Kritik ausgesetzt sind und es daher vielerorts Bestrebungen gibt, dem unkontrollierten Wachstum dieser Urlaubsdomizile Einhalt zu gebieten, müssen die Besitzer von Ferienwohnungen natürlich ihre Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung versteuern.
In diesem Zusammenhang gilt es zu beachten, dass die Vermittler-Plattformen die Informationen über die Mietverhältnisse und den daraus resultierenden Einnahmen direkt an die Finanzbehörden weiterleiten. Daher sollte dringend darauf geachtet werden, die entsprechenden Steuererklärungen korrekt und fristgerecht einzureichen, um Bußgelder zu vermeiden. Hier einige Hinweise zur Besteuerung:
Einkommensteuer
Von den erzielten Einnahmen aus der Vermietung sind alle Ausgaben abzugsfähig soweit sie zur Erzielung der Einnahmen notwendig sind. Dies sind zum Beispiel die Zinsen und Erhaltungsaufwendungen. Außerdem sind die Steuern und Gebühren abzugsfähig, die auf die Immobilie entfallen.
Ebenso können die Vergütungen an Dritte für laufende Dienstleitungen wie Pförtner- und Wachdienste sowie Abgaben an die Wohnungseigentümergemeinschaft, Beiträge für Haftpflicht und Hausversicherungen geltend gemacht werden. Auch die Abschreibungen auf den Gebäudeanteil sind in Höhe von 3 Prozent mindern das Einkommen.
Wichtig ist jedoch, dass diese Ausgaben nur insoweit angesetzt werden können, als sie auf Zeiträume entfallen, in denen die Wohnung tatsächlich vermietet wurde. Wird also eine Wohnung nur zeitweise vermietet, weil kein Mieter für die Nebensaison gefunden werden kann oder die Wohnung in dieser Zeit selbst genutzt wird, sind die vorgenannten Ausgaben nur im Verhältnis der vermieteten zu den unvermieteten Tagen des Jahres abzugsfähig.
Anders sieht es mit Ausgaben aus, die der Vermietung direkt zuordenbar sind. Diese können in voller Höhe abgezogen werden. Beispiele hierfür wären die Vermittlungsgebühren, die Kosten für Endreinigung, Werbung oder für den Strom -und Wasserverbrauch des Mieters.
Eine gesonderte Regelung gilt für den Erhaltungsaufwand. Soweit die Wohnung ausschließlich und nachweislich nur zur Vermietung genutzt wird, ist dieser Aufwand in voller Höhe abziehbar. Wird die Wohnung auch nur teilweise selbst genutzt, entfällt die Abzugsfähigkeit ganz.
Die Versteuerung erfolgt bei in Spanien ansässigen Steuerpflichtigen im Rahmen der Jahreseinkommensteuererklärung im Folgejahr nach Maßgabe der allgemeinen Einkommensteuertabelle. Dabei ist eine Verrechnung mit anderen Einkünften und ein Verlustvortrag möglich.
Besteuerung von Nichtansässigen
Nichtansässige besteuern jeweils für ein Quartal. Eine Steuererklärung ist für jeden einzelnen Immobilienbesitzer und jede einzelne Immobilie bis zum 20. des Folgemonats nach dem Quartal abzugeben. Gleichzeitig ist die Steuer abzuführen. Der Verlustvortrag in Folgequartalen ist genauso wie eine Verrechnung mit Gewinnen aus anderen Objekten nicht möglich. Der Steuersatz für die Vermietung in Spanien von Nichtansässigen liegt bei 19 Prozent.
Sollte der Vermieter allerdings in einem Staat ansässig sein, der weder zur EU noch zur EWR gehört, also zum Beispiel in der Schweiz oder in Großbritannien, liegt der Steuersatz bei 24 Prozent und ein Abzug der Ausgaben ist insgesamt ausgeschlossen. Es sind also in diesem Fall die Bruttoeinnahmen zu versteuern.
Des Weiteren ist zu beachten, dass zum Beispiel das deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen auch die Besteuerung der Vermietung in Deutschland unter Anrechnung der in Spanien gezahlten Steuern vorsieht. Aufgrund des vermutlich höheren Steuersatzes in Deutschland kann es dann zu einer Nachzahlung kommen.
In Österreich ansässige Personen haben dieses Problem nicht. Das entsprechende Doppelbesteuerungsabkommen verbietet die Besteuerung der spanischen Mieteinkünfte in Österreich.
Für die Zeiträume, in denen die Immobilie nicht vermietet wurde, ist eine Eigennutzung im Rahmen der Katasterwerte zu versteuern, auch wenn eine Eigennutzung tatsächlich nicht erfolgte. Dadurch erhöht sich die Steuerbelastung insbesondere in den Fällen, in denen nur wenige Wochen vermietet wurde.
Umsatzsteuer
Die Mehrwertsteuer (IVA) fällt nur in den Fällen an, in denen Hotel-ähnliche Leistungen mit angeboten werden, also zum Beispiel die Zwischenreinigung der vermieteten Räumlichkeiten oder die Zubereitung des Frühstücks. In diesem Fall kommt der ermäßigte Steuersatz von 10 Prozent zur Anwendung.
Gastautor Michael Wosnitzka ist Leiter der Steuerkanzlei ETM Marbella Tax, S.L.
