Ferienvermietung in Andalusien mit Vermietungslizenz
Die Traumimmobilie ist gefunden, der Hausinspektor Spanien hat grünes Licht gegeben, die legalen Docs scheinen in Ordnung. Doch was passiert mit der Immobilie, wenn sie längere Zeit nicht genutzt wird? Viele denken daran, an Feriengäste zu vermieten. Warum also nicht den Leerstand nutzen um den einen oder anderen Euro zu generieren?
Bis 2016 war Andalusien eine Art „Wilder Westen“ was die Kurzzeitvermietung betraf: es wurde nahezu alles vermietet, was für Urlauber interessant schien, nicht selten auch getunte Fotos in den Portalen veröffentlicht. Feriengäste fanden dann ein ernüchternde Unterkunft vor, die wenig mit den angepriesenen Fotos der Anzeige zu tun hatte.
Natürlich waren auch die einen oder anderen Piraten unterwegs, die nicht existierende Wohnungen per Fake-Anzeigen veröffentlichten und so die Anzahlungen ergaunerten.
Die spanische Verwaltung war entsetzt, ob des riesigen Schwarzmarktes der da wucherte, ohne das bitter nötige Steuereinnahmen generiert wurden. Die Hoteliers perplex, ob der Konkurrenz die da entstand, meist preiswerter und nicht selten besser als eine Hotelunterkunft. Die Eigentümergemeinschaften waren ebenso schockiert, weil die jahrelangen Bewohner auszogen um Platz für blonde und trinkfeste Feriengäste zu machen
Faire Regulierung
Mit dem Decreto 28 aus dem Jahr 2016 änderte der andalusische Gesetzgeber das grundlegend: Immobilien müssen seither eine Lizenz besitzen, ohne die keine Kurz- beziehungsweise Ferienvermietung vorgenommen werden darf. Bei Zuwiderhandlungen drohen drastische Strafen.
Webportale müssen die Lizenzen (beginnend mit VFT + Nummernkombi) in den Anzeigen mitaufnehmen und sich auch um Zahlungen kümmern, sowie Einnahmen aus Ferienvermietung der Finanzbehörde melden. In den letzten Jahren hat sich auf dem Markt daher vieles (eigentlich alles!) geändert.
Im Nachhinein muss man dem andalusischen Gesetzgeber zugestehen, eine sehr clevere und auch faire Art der Regulierung gefunden zu haben, mit der fast jeder leben kann. Im Gegensatz zu Katalonien oder den Balearen, wo nur noch kommerzielle Vermietung erlaubt sind oder limitierte Anzahl Lizenzen ausgegeben werden, dürfen hier nahezu alle ihre Immobilien ganz oder teilweise vermieten, mit recht wenigen – aber durchaus sinnvollen – Auflagen.
Drei verschiedene Lizenzen zur Legalisierung der Kurzzeitvermietung
- die professionelle touristische Genehmigung als Gewerbe (Apartamentos turísticos, ley 12/99), etwa für Hotels, mit sehr strikten Auflagen aller Art, Mindestgrößen der Räume, Brandschutz + Fluchtwege, Parkmöglichkeiten etc.
- die VFT-lizensierte Immobilie zur Ferienvermietung für Immobilienbesitzer, die hin und wieder an Feriengäste vermieten.
- Eine Lizenz für ländlichen Tourismus (Turismo Rural), für Häuser im Hinterland
Die meisten Vermieter beantragen die Option 2, eine VFT-Lizenz. Diese ist jedoch an ein paar Bedingungen gebunden. So dürfen nicht mehr als zwei Immobilien im Umkreis von 1.000 Metern mit einer solchen Genehmigung vermietet werden. Andernfalls wäre der Tatbestand einer Vermietung gemäß „Apartamentos turísticos“ (Option A) erfüllt.
Die Liegenschaft muss außerdem eine Erstbezugserlaubnis (Licencia de Primera Ocupación) haben und auf Bauland stehen. Außerdem müssen für eine VFT-Lizenz sämtliche Räume (Bäder ausgenommen) klimatisiert sein.
Natürlich gab es seit Inkrafttreten des Lizensierungsgebotes einen regelrechten Run auf solche Lizenzen, die in Andalusien lediglich eine „selbstverantwortliche Erklärung“ ist. Bei Altbauten sind dazu Zertifikate eines Architekten erforderlich, der mit seiner Unterschrift bestätigt, dass sich die Liegenschaft in bewohnbarem Zustand befindet.
Vermietung in Eigentümergemeinschaften
Mit dem Dekret 07/2019 hat der spanische Gesetzgeber aber die Möglichkeit geschaffen, die touristische Vermietung in Eigentümergemeinschaften zu unterbinden. Denn die Auswüchse der touristischen Vermietung erreichten teils groteske Ausmaße: die jahrzehntelangen Bewohner vieler Immobilien wurden regelrecht aus ihren Wohnungen verdrängt, damit diese hernach dann an Feriengäste vermietet werden konnten.
Es folgten jede Menge Junggesellenabschiede, Radau und Party, im gewachsenen und respektvollen Miteinander von Mehrfamilienhäuser ein großes Problem. Ein Quorum von 50 Prozent der Gemeinschaft genügt seit Inkrafttreten dieses Dekrets um die Ferienvermietung in Wohnanlagen zu unterbinden, allerdings kann dieses Veto nicht nachträglich erfolgen (heißt: wer vorher eine VFT-Lizenz hatte, der darf auch weiterhin vermieten).
Der Hausinspektor Spanien rät daher beim Kauf von Immobilien auch dieses Detail zu prüfen, ob eben eine Vermietung an Feriengäste in der betreffenden Eigentümergemeinschaft erlaubt ist, oder nicht.
Benno Bühler
Architekt und Bausachverständiger RICS
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