Eigentümergemeinschaften in Spanien
Wer in Spanien eine Wohnung in einer Wohnanlage kauft, wird automatisch Teil einer comunidad de propietarios, einer Eigentümergemeinschaft.
Diese Gemeinschaft verwaltet das Gebäude und die gemeinschaftlichen Flächen wie Treppenhäuser, Gärten oder Pools. Für viele Ausländer, die an der Costa del Sol eine Immobilie erwerben, ist das zunächst ungewohnt.
Umso wichtiger ist es, die Grundzüge der Rechte und Pflichten zu kennen, die mit dem Gemeinschaftseigentum verbunden sind.
Mitgliedschaft und Beiträge
Alle Wohnungseigentümer sind automatisch Mitglieder der comunidad. Damit verbunden ist die Pflicht, sich an den laufenden Kosten für Unterhalt, Reparaturen, Reinigung und Versicherung zu beteiligen.
Die Höhe des monatlichen oder vierteljährlichen Beitrags richtet sich nach den sogenannten cuotas de participación. Diese Eigentumsanteile werden im Grundbuch festgelegt und hängen in der Regel von Größe, Lage und Wert der einzelnen Wohnung ab.
Wer die Beiträge nicht zahlt, verliert nicht nur sein Stimmrecht, sondern riskiert auch rechtliche Schritte über ein gerichtliches Schnellverfahren (proceso monitorio). Zusätzlich können Verzugszinsen und Gerichtskosten entstehen.
Insgesamt bleibt indes festzustellen, dass die monatlichen Beiträge in Spaniens Eigentümergemeinschaft in der Regel deutlich unter den Wohngeldern liegen, die Eigentümer zum Beispiel in Deutschland zu zahlen haben.
Präsident und Verwalter
Jede Eigentümergemeinschaft wählt einen Präsidenten, der die Gemeinschaft rechtlich vertritt und die Beschlüsse der Versammlung umsetzt.
In fast allen Anlagen wird außerdem ein externes Verwaltungsbüro (administrador de fincas) beauftragt, das sich um die Buchhaltung, Verträge, Handwerker und den Schriftverkehr kümmert.
Versammlungen und Abstimmungen
Mindestens einmal im Jahr sollte eine Eigentümerversammlung (junta de propietarios) stattfinden. Dort werden wichtige Entscheidungen getroffen. Von der Wahl des Präsidenten über die Genehmigung des Haushalts bis hin zu baulichen Maßnahmen.
- Einfache Mehrheit reicht meist bei alltäglichen Entscheidungen.
- Dreifünftelmehrheit ist erforderlich, etwa bei der Einführung von gemeinschaftlichen Dienstleistungen oder der Einschränkung von Kurzzeitvermietungen.
- Einstimmigkeit braucht es, wenn die Statuten oder das grundlegende Erscheinungsbild der Anlage geändert werden.
Nicht anwesende Eigentümer können ihre Stimme schriftlich übertragen (voto delegado). Protokolle der Versammlung werden allen zugeschickt, auch Abwesende sind an die Beschlüsse gebunden.
Nutzung der Gemeinschaftsanlagen
Ob Pool, Garten oder Aufzug, die Nutzung der Gemeinschaftsanlagen wird in der Hausordnung (normas de régimen interno) festgelegt. Typische Regeln betreffen:
- Öffnungszeiten des Pools, oft auch mit Bademeisterpflicht in der Hochsaison.
- Lärmschutz, zum Beispiel Verbot von lauten Partys nach Mitternacht.
- Haustiere, die nicht in allen Anlagen erlaubt sind oder nur eingeschränkt dort verkehren dürfen (z.B. Leinenpflicht für Hunde).
Wer gegen die Regeln verstößt, riskiert Verwarnungen oder Bußgelder, die von der comunidad beschlossen werden können.
Vermietung der Wohnung
Besonders für internationale Käufer wichtig: Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb können durch Mehrheitsbeschluss eingeschränkt oder untersagt werden. Seit einer Reform von 2019 reicht dafür bereits eine Dreifünftelmehrheit.
Wer die Wohnung also als Ferienunterkunft nutzen möchte, sollte vor dem Kauf prüfen, ob dies in der Anlage erlaubt ist.
Versicherung und Zusatzkosten
In den meisten comunidades gibt es eine Gemeinschaftsversicherung, die Schäden am Gebäude, an Fassaden oder an gemeinschaftlichen Anlagen abdeckt.
Für persönliche Schäden oder die Einrichtung innerhalb der Wohnung sind Eigentümer jedoch selbst verantwortlich. Eine private Hausrat- oder Haftpflichtversicherung ist daher dringend empfohlen.
Neben den regelmäßigen Beiträgen können Sonderumlagen beschlossen werden, etwa für eine neue Dachabdichtung, die Modernisierung des Aufzugs oder die Renovierung der Poolanlage. Solche Kosten müssen von allen Eigentümern entsprechend ihrer Beiträge getragen werden.
Rechte der Eigentümer
Neben Pflichten haben Eigentümer auch Rechte. Dazu gehören:
- Teilnahme und Mitbestimmung auf den Versammlungen.
- Einsicht in Unterlagen wie Verträge, Rechnungen oder Protokolle.
- Nutzung der gemeinschaftlichen Flächen im Rahmen der geltenden Regeln.
- Anfechtung von Beschlüssen, wenn diese nicht rechtmäßig zustande gekommen sind (Frist: drei Monate, bei gravierenden Verstößen ein Jahr).
Eine Eigentümergemeinschaft bringt Struktur und Sicherheit, kann aber auch Konflikte verursachen, sei es über Poolzeiten oder Renovierungskosten.
Wer sich rechtzeitig über Rechte und Pflichten informiert, vermeidet Ärger und sorgt dafür, dass das Leben in der comunidad reibungslos funktioniert.
